Księga wieczysta

Czym są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste to dokumenty potwierdzające stan prawny wyodrębnionej nieruchomości.

Jako dokument stanowiący o prawnym statusie danej nieruchomości, księga  wieczysta (KW) wskazuje właściciela przedmiotu, o którym mówi, a także prawa z nim związane. Co za tym idzie, KW jest swego rodzaju metryką nieruchomości. Ze względu na swój wyraźnie urzędowy charakter, jest ona wiarygodnym oraz oficjalnym źródłem wiedzy na temat danej nieruchomości.

Konkretne zasady prowadzenia ksiąg wieczystych gwarantują jej wiarygodność. Są to:

• Zasada domniemania zgodności wpisów – Wpisy w KW są zgodne ze stanem faktycznym;
• Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – Jeśli wpisy są niezgodne ze stanem rzeczywistym, nabywca ma prawo powołać się na zapisy, które znajdują się w KW.

Wiemy już, jakie zasady obowiązują, jeśli interesuje nas księga wieczysta. Co to jest w praktyce i jak wygląda taki dokument? Przybiera on formę tabeli, w której możemy znaleźć najważniejsze informacje umieszczone na podstawie stosownych wniosków oraz dokumentów złożonych w sądzie rejonowym. Choć dostęp do nich jest ograniczony, charakter jawny i publiczny mają wybrane informacje. Mimo, że rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony dla właściwego Wydziału Ksiąg Wieczystych przy miejscowym sądzie rejonowym, dostęp do KW jest niezwykle prosty, zwłaszcza od momentu, gdy są dostępne internetowe księgi wieczyste.

Co możemy sprawdzić podczas przeglądania ksiąg wieczystych?

Przeglądając księgi wieczyste online lub w odpowiedniej instytucji publicznej, możemy sprawdzić konkretne, interesujące nas informacje. Jak zostało to zaznaczone już wcześniej, jest to dla nas szczególnie istotne, jeśli planujemy nabyć daną nieruchomość. To właśnie informacje z KW umożliwiają nam potwierdzenie najistotniejszych danych o działce, mieszkaniu lub domu, które są przedmiotem transakcji.

Znajdziemy tam informacje o:

• Właścicielu – Pozwala to na potwierdzenie, że negocjacje prowadzimy z faktycznym właścicielem nieruchomości,
• Położeniu – Dokładne wskazanie lokalizacji i podstawowych parametrów nieruchomości jest niezwykle ważne już na tym etapie nabywania nieruchomości,
• Ewentualnych obciążeniach – Jeśli nie wierzymy sprzedającemu, w prosty sposób możemy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona np. hipoteką, roszczeniami, ograniczeniami w użytkowaniu lub prawami na rzecz osób trzecich.

Oczywiście należy uwzględnić przy tym, że zarówno dokumenty papierowe, jak i księgi wieczyste on-line, różnią się między sobą. W głównej mierze wynika to z faktu, że ich treść jest oparta na zakresie informacji przekazanych w stosownych wpisach i dokumentach.

Warto wiedzieć!

W księdze wieczystej nie można ujawnić spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa własności lub użytkowania do gruntu.

Nie każda informacja będzie umieszczona w treści KW. Jednocześnie dane w niej zamieszczone są wiarygodne dzięki wspomnianej zasadzie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Z jakich elementów składa się księga wieczysta?

Jeśli znamy numer księgi wieczystej, z powodzeniem możemy sprawdzić jej zawartość za darmo. W tym miejscu warto wiedzieć, z czego się składa tego typu dokument. Przede wszystkim wymienia się cztery kluczowe działy KW:

• Dział I –  Znaleźć tu można podstawowe dane, które umożliwiają poprawną identyfikację nieruchomości, a także skuteczne zlokalizowanie jej na mapie. W tym miejscu zapisane są:
  • Adres i numer działki;
  • Położenie działki;
  • Rodzaj i przeznaczenie nieruchomości;
  • Powierzchnia nieruchomości.
• Dział II – W tym obszarze znajdziemy informacje o właścicielu nieruchomości bądź osobie mającej do niej prawo wieczystego użytkowania.
• Dział III –  Zawiera wpisy dotyczące ewentualnych obciążeń i ograniczeń związanych z nieruchomością. Wyjątkiem jest hipoteka. Poza tym, w tym dziale sprawdzimy informacje dot. takich kwestii jak:
  • Egzekucje komornicze z nieruchomości;
  • Służebność (przesyłową, gruntową itp.);
  • Inne prawa oraz roszczenia, które ciążą na nieruchomości, w tym prawo do najmu i dzierżawy.
• Dział IV – Ten obszar KW jest przeznaczony tylko i wyłącznie na wpisy związane z ciążącą na nieruchomości hipoteką. Są to informacje o tym, kto jest wierzycielem hipotecznym, jaka jest kwota obciążenia hipotecznego, a także jaka waluta i termin spłaty są związane z wierzytelnością hipoteczną.

Dzięki takiemu rozłożeniu informacji badanie księgi wieczystej jest niezwykle proste i czytelne.

Jakie typy nieruchomości wymagają prowadzenia księgi wieczystej?

Zanim przejdziemy do kwestii, jak czytać księgę wieczystą, warto mieć świadomość tego, dla jakich nieruchomości prowadzi się tego typu dokumenty. Przede wszystkim należy wiedzieć, że ten dokument może być założony dla każdej nieruchomości. Może być to m.in.:

• Grunt;
• Budynek – Tylko wtedy, gdy jest z nim związany odrębny przedmiot prawa własności aniżeli grunt, na którym jest on postawiony;
• Lokal mieszkalny lub użytkowy.

Garaż również może mieć swoją księgę wieczystą! Do tego jest konieczne wyodrębnienie go jako osobnego lokalu niemieszkalnego, który jest niezależny od budynku zlokalizowanego na działce.

Jak znaleźć księgę wieczystą?

Jak sprawdzić numer księgi wieczystej, aby móc znaleźć interesującą nas nieruchomość? Najbardziej polecanym i najprostszym rozwiązaniem jest poproszenie właściciela o podanie numeru. Pamiętajmy, że jeśli sprzedawca nieruchomości nie chce podać nam KW, lepiej zrezygnować z jego oferty. Najczęściej oznacza to bowiem, że wyraźnie coś ukrywa, nie ma czystych intencji, a zatem kontynuowanie negocjacji może nam zaszkodzić.

W związku z tym, że księga wieczysta jest rejestrem publicznym, każdy może dokonać jej sprawdzenia. Zatem jak sprawdzić księgę wieczystą? W pierwszej kolejności musimy zdecydować, czy chcemy sprawdzić wersję papierową, czy też interesują nas e-księgi wieczyste. Niezależnie od tego, w jakiej formie chcemy je sprawdzić, są nam potrzebne dokładnie takie same informacje.

Co jest podstawową kwestią, jaka jest dla nas niezbędna, jeśli interesuje nas konkretna księga wieczysta? Numer. Każda zakładana KW otrzymuje swój własny numer, który pozwala na zidentyfikowanie jej w sądzie rejonowym bądź też w elektronicznej wyszukiwarce ksiąg wieczystych. W tym miejscu należy zadać pytanie: jak znaleźć numer księgi wieczystej? Wbrew pozorom nie jest to tak proste, jak mogłoby się wydawać. Przede wszystkim nie da się jej znaleźć po podaniu nazwiska właściciela nieruchomości, ponieważ obowiązujące zapisy Ustawy o ochronie danych osobowych uniemożliwiają przeprowadzenie tego typu procedury.

Najprostszym rozwiązaniem jest zapytanie właściciela o numer KW.

Alternatywnymi opcjami mogą być:

• Wyszukanie księgi wieczystej po adresie;
• Udanie się do Starostwa Powiatowego – W Wydziale Geodezji i Kartografii należy wykazać interes prawny, aby uzyskać daną informację;
• Prywatne wyszukiwarki online – Dostęp do pełnych informacji jest w tym przypadku płatny.

Jak ustalić numer księgi wieczystej za darmo? 

Możesz zrobić to po numerze działki! Wystarczy, że udasz się do Wydziału Geodezji i Kartografii.

Księga wieczysta – czy jest obowiązkowa?

Wiele osób zastanawia się nad tym, czy założenie księgi wieczystej nieruchomości jest obowiązkowe. Obowiązujące przepisy prawne nie przewidują istnienia takiego obowiązku. Jednak mamy do czynienia z regulacją, która mówi o konieczności dokonywania wpisów w księdze wieczystej, która już została założona. Mówi o tym art. 35 ustawy o księgach wieczystych. W zapisie ustawy widnieje, że właściciel nieruchomości jest zobowiązany do ujawnienia prawa własności do nieruchomości w jej księdze wieczystej. Jeśli jednak nie została ona założona, obowiązek ten nie widnieje. Nie zmienia to jednak faktu, że jest to rozsądne działanie, jeśli planujemy w przyszłości sprzedać działkę lub mieszkanie. Dlaczego? Wiele osób wyraźnie obawia się zakupu nieruchomości, których stan prawny jest niejasny, ponieważ nie widnieją jej dane w księdze wieczystej. Warto przy tym zaznaczyć, że również banki nie są chętne do udzielania kredytów hipotecznych przy zakupie nieruchomości bez KW.

Ile kosztuje założenie i sprawdzenie księgi wieczystej?

Istnieją dwa sposoby na założenie księgi wieczystej. Koszt operacji jest zależny od tego, który wybierzemy. Wymienić można tu sporządzenie odpowiedniego dokumentu przez notariusza lub osobiście w siedzibie sądu rejonowego właściwego dla obszaru lokalizacji danej nieruchomości.

• Założenie KW w kancelarii notarialnej

W przypadku usługi notariusza rozwiązanie to jest zazwyczaj stosowane przy okazji sporządzania aktu notarialnego umowy zakupu/sprzedaży danej nieruchomości. W takiej sytuacji koszt założenia księgi wieczystej składa się z kilku elementów. Poszczególne opłaty notarialne to:

• Opłata sądowa – 100 zł;
• Wpis prawa własności – 200 zł;
• Taksa notarialna – 200 zł+VAT;
• Odpis aktu notarialnego – 6 zł+VAT za każdą stronę odpisu.

Pamiętaj!

Notariusz może dokonać założenia księgi wieczystej WYŁĄCZNIE przy okazji dokonywania innej czynności związanej z nieruchomością.

• Osobiście w sądzie rejonowym

Udając się do właściwego dla lokalizacji nieruchomości sądu rejonowego, należy złożyć właściwy wniosek. Należy mieć przy tym dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości. Opłaty w takiej sytuacji to:

• Opłata sądowa –  kwota 100 zł;
• Wpis prawa własności – kwota 200 zł.

Samo sprawdzenie księgi wieczystej jest w pełni darmowe. Jeśli znamy numer KW, z powodzeniem zweryfikujemy jej zawartość bez dodatkowych opłat, choć inaczej wygląda np. uzyskanie jej odpisu, za co musimy już zapłacić.

Czym są elektroniczne księgi wieczyste?

W świecie nowoczesnych technologii, coraz więcej rozwiązań przenika do Internetu. Dzięki temu możemy załatwić sprawy urzędowe bez czekania w kolejce, a nawet bez wychodzenia z domu. W tym właśnie też celu powstały elektroniczne księgi wieczyste (EKW), które pozwalają na szybkie przeglądanie rejestru ksiąg wieczystych. Czy można przeglądać księgi wieczyste online za darmo? Przeglądanie EKW jest całkowite bezpłatne. Należy jednak przy tym pamiętać, że uzyskanie odpisu tą drogą wymaga uiszczenia stosownej opłaty. Skorzystanie z EKW wymaga wpisania numeru księgi wieczystej interesującej nas miejscowości.

Sprawdzenie nieruchomości w księdze wieczystej – na co zwrócić uwagę?

Podczas przeglądania księgi wieczystej warto zwrócić uwagę na wszystkie cztery działy dokumentu. Z perspektywy kupującego tak naprawdę ważne jest to, czy negocjujemy z właścicielem (lub upoważnionym pośrednikiem), czy nieruchomość ma parametry, które deklaruje sprzedający, a także czy rozmówca nie zataił przed nami informacji np. o obciążeniu hipotecznym.

Jedna księga wieczysta może widnieć dla kilku działek! Co w takiej sytuacji? 

Możesz kupić pojedynczą nieruchomość, jeśli ma ona nadany odrębny numer i jest wydzielona geodezyjnie. Już przy zakupie można założyć dla niej osobną księgę wieczystą!

Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, zaleca się sprawdzenie KW gruntu, na której umieszczone jest interesujące nas mieszkanie lub budynek. Jest to ważne, jeśli prawo własności do gruntu należy do spółdzielni lub dewelopera.

Należy też uważać na sytuację, w której sprzedawca ma jedynie akt własności ziemi, a nie ma księgi wieczystej. Nieraz jest to niewystarczające, aby móc ustalić stan prawny gruntu, a zatem przeprowadzić procedurę kupna/sprzedaży nieruchomości.

Pamiętaj!

Sprawdź zapisy w księdze wieczystej nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej!

Co warto wiedzieć o księdze wieczystej przy kupnie mieszkania?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego podlega tym samym zasadom, co nabycie każdej innej nieruchomości. Jeśli jednak kupujemy mieszkanie od dewelopera, nie będzie KW dla konkretnego mieszkania. Ten dokument jest zakładany dopiero później. Wcześniej jednak powinniśmy sprawdzić wspomnianą wcześniej księgę wieczystą gruntu.

Jak założyć księgę wieczystą?

Wiemy już, ile kosztuje założenie księgi wieczystej. Jak jednak należy przejść przez całą tę procedurę? Na początku musimy zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty. Są wśród nich:

• Wypis z rejestru gruntów;
• Dokument potwierdzający prawo do nieruchomości;
• Potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej.

A ile trwa założenie księgi wieczystej? W przypadku tego typu operacji można mówić o 2-3 miesiącach, choć zazwyczaj szacuje się, że założenie KW potrwa około miesiąca. Jednak nie ma żadnego ustawowego czasu, jaki jest przewidziany na tego typu działanie!