Odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka to rozwiązanie, które jest wybierane najczęściej przez osoby znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej. Posiadanie własnego mieszkania można przekształcić w miesięczne świadczenia, które będą wypłacane dożywotnio w zamian za przekazanie praw własności do nieruchomości. Dowiedz się, na czym polega takiego rozwiązanie i kiedy warto z niego skorzystać.

Na czym polega odwrócona hipoteka?

15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa, która uregulowała kwestię hipoteki odwróconej (ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym). Jest to niejako odpowiedź ustawodawcy na funkcjonujące wcześniej regulacje o rencie dożywotniej, znajdujące się w Kodeksie Cywilnym. Według wielu opinii były one krzywdzące dla osób starszych, które często wiele traciły oddając prawo własności nieruchomości na rzecz instytucji finansowej.

Czym jest odwrócona hipoteka? To nic innego jak usługa finansowa skierowana przede wszystkim do seniorów. Można powiedzieć, że jest swego rodzaju kredytem hipotecznym. Polega ona na tym, że banki w zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości zobowiązują się do końca życia kredytobiorcy wypłacać mu regularnie świadczenie pieniężne. Jednocześnie, kredytobiorca zachowuje prawo do dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości.

Odwróconą hipotekę można określić jako formę dożywotniego kredytu, udzielanego pod zastaw nieruchomości. Warto uświadomić sobie, że odwrócona hipoteka nie jest typową sprzedażą mieszkania, gdyż osoba starsza ma prawo zamieszkiwać lokal aż do swojej śmierci. Instytucja bankowa wypłaca właścicielowi pewną nieruchomości sumę pieniężną ustaloną po negocjacjach z klientem, biorąc pod uwagę wartość nieruchomości. Może wypłacić pieniądze jednorazowo lub ratalnie. Jednakże jak wskazuje ranking kredytów hipotecznych, banki rzadko decydują się przekazać całość świadczenia naraz.

Jakie są obowiązki banku i świadczeniobiorcy przy zawarciu odwróconej hipoteki?

Obie strony mają określone obowiązki wynikające z zawartej umowy. Instytucja bankowa musi przede wszystkim sprawdzić stan prawny lokalu (np. czy nieruchomość nie ma już hipoteki do księgi wieczystej). Ma także obowiązek przedstawić ofertę takiego kredytu w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Jeśli klient przyjmie zaoferowane warunki i zostanie przeniesione prawo własności do nieruchomości, to bank jest zobowiązany do płacenia regularnego świadczenia pieniężnego zgodnie z umową.

Również kredytobiorca ma pewne obowiązki względem instytucji bankowej. Po pierwsze musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi całą wymaganą dokumentację. Po drugie, kredytobiorca jest zobowiązany do utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie. Jest to zrozumiałe, gdyż instytucja bankowa chce, aby “zakupiona” nieruchomość po wielu latach nie straciła znacznie na wartości poprzez uszkodzenia. Innym zobowiązaniem kredytobiorcy jest konieczność wykupienia ubezpieczenia nieruchomości, podobnie jak w przypadku starania się o kredyt hipoteczny.

Odwrócona hipoteka – jak uzyskać?

Odwrócona hipoteka polega na tym, że kredytobiorca otrzymuje świadczenie za swoją nieruchomość, która po jego śmierci stanie się własnością banku. Następnie bank może spieniężyć uzyskaną nieruchomość według swoich potrzeb.

Proces odwróconej hipoteki nie jest skomplikowany. Można wyróżnić następujące etapy:

• uzgodnienie z bankiem wartości nieruchomości, która ma trafić pod zastaw;
• określenie warunków świadczenia z potencjalnym klientem;
• podpisanie umowy z bankiem;
• bank staje się wierzycielem hipoteki ustanowionej w księdze wieczystej nieruchomości;
• kredytobiorca otrzymuje określoną w umowie kwotę pieniężną – może być wypłacana ratalnie lub jednorazowo).

Do kogo skierowana jest odwrócona hipoteka?

Osoba, która chce skorzystać z odwróconej hipoteki, musi być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, do której może ustanowić hipotekę w księdze wieczystej. Dodatkowo kredytobiorcą może zostać osoba fizyczna, która posiada prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kto nie może zawrzeć umowy o odwrócony kredyt hipoteczny? Kredytobiorcami nie może zostać osoba prawna (np. spółki kapitałowe, fundacje) lub inny podmiot niebędący osobą fizyczną (spółki cywilne, komandytowe, jawne).

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym określa, jakiego rodzaju powinna być nieruchomość. Warto wiedzieć, że można ustanowić hipotekę nie tylko na nieruchomości mieszkalnej – może to być także nieruchomość gruntowa. To, czy taka forma hipoteki będzie akceptowalna, zależy od polityki instytucji bankowej.

Należy zaznaczyć, że w ustawie nie ma określonego wieku, po którego przekroczeniu nie można starać się o odwrócony kredyt hipoteczny. Jednakże ta usługa finansowa powstała z myślą o seniorach. Uwzględniając zwiększające się wraz z wiekiem wydatki na leczenie, dodatkowe świadczenie pieniężne w ramach odwróconej hipoteki jest ciekawym rozwiązaniem. A jak przedstawia się kwestia zdolności kredytowej i odwróconej hipoteki? W tym wypadku nie ma ona znaczenia, gdyż seniorzy, którzy otrzymują niskie świadczenia emerytalne mają szansę otrzymać pozytywną decyzję ze strony banku. Nie ma także znaczenia zła historia kredytowa, czyli obecność w rejestrach dłużników, takich jak  BIK, BIG.

Ile pieniędzy można dostać za odwróconą hipotekę?

Odwrócona hipoteka, ile można dostać pieniędzy od banku? Wbrew pozorom odwrócona hipoteka nie zapewni bardzo wysokich środków. W większości przypadków emeryci mogą liczyć na dodatkowe świadczenie pieniężne w wysokości 500-700 zł na miesiąc.

Z kolei mężczyźni mają szanse na uzyskanie nieco większej kwoty niż kobiety, gdyż ich średni czas życia jest krótszy o 9 lat. Łączna suma uzyskanych środków w ramach odwróconej hipoteki wynosi z reguły 30-50% wartości nieruchomości.

Podstawą do określenia kwoty hipoteki jest wartość rynkowa nieruchomości. Jej ustalenie polega na wskazaniu średniej ceny sprzedaży. Na wycenę lokalu ma wpływ metoda szacowania stosowana przez rzeczoznawcę majątkowego oraz ceny transakcyjne w danej lokalizacji. Warto jednak pamiętać, że oszacowana wartość nie jest kwotą, która dostanie właściciel mieszkania, ale jedynie podstawą do określenia prawidłowej wysokości kredytu.

Umowa odwróconej hipoteki – na co należy zwrócić uwagę?

Instytucja bankowa w ciągu 14 dni przed zawarciem umowy o odwrócony kredyt hipoteczny ma obowiązek dostarczyć klientowi informacje o ofercie. Kluczowe jest poinformowanie o wysokości świadczenia pieniężnego, a także termin i sposób wypłaty środków (jednorazowo lub ratalnie). Przed podpisaniem umowy bardzo ważne jest zapoznanie się z obowiązkami właściciela mieszkania oraz konsekwencjami w razie niewywiązania się z nich. Warto dokładnie sprawdzić koszt kredytu hipotecznego.

Do obowiązków kredytobiorcy należą przede wszystkim: utrzymywanie w dobrym stanie mieszkania, dokonywanie na bieżąco remontów i napraw, a także regularnie uiszczanie wszystkich opłat. Przy podpisywaniu umowy z bankiem warto zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, a także czy bank nie nie będzie naliczał innych kosztów związanych z obsługą kredytu. Warto zadbać o to, aby w umowie były podane dane kontaktowe osób w razie śmierci kredytobiorcy.

Co się dzieje po śmierci kredytobiorcy?

Po śmierci świadczeniobiorcy, który pobiera pieniądze z zamian za przeniesienie własności nieruchomości, instytucja bankowa ma obowiązek powiadomić wyłonionych spadkobierców. W ciągu 12 miesięcy od śmierci właściciela nieruchomości mają oni czas na spłatę zobowiązania – czyli dotychczas wypłaconych rat wraz z odsetkami i innymi opłatami. Jeśli jakiś spadkobierca zdecyduje się na zwrócenie środków wypłaconych przez bank wraz z innymi kosztami, to bank nie będzie rościł sobie prawa do przeniesienia własności nieruchomości.

Rozliczenie wypłaconego świadczenia w ramach odwróconego kredytu hipotecznego wraz z innymi opłatami można wykonać na 3 sposoby:

• Spłacenie jeszcze za życia przez samego kredytobiorcę.
• Spłacenie przez spadkobierców w ciągu 12 miesięcy od śmierci klienta.
• Oficjalne przeniesienie prawa własności do nieruchomości przez bank, jeżeli kredyt nie zostanie spłacony przez kredytobiorcę lub ewentualnych spadkobierców po jego śmierci. Po sprzedaży nieruchomości na rynku, bank inkasuje jedynie sumę wypłaconych rat wraz z odsetkami i opłatami w ramach kredytu. Natomiast pozostałe środki trafiają do podziału między wyłonionych spadkobierców.

Rezygnacja z odwróconej hipoteki

Kredytobiorca może odstąpić od umowy bez podania przyczyny w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Przed upływem tego terminu musi złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W ten sposób nie poniesie opłat związanych z umową kredytową. Będzie jedynie musiał zwrócić koszty poniesione przez instytucję bankową na rzecz organów administracji publicznej.

A co w wypadku, gdy w trakcie pobierania rat, kredytobiorca będzie chciał odstąpić od umowy? Czy jest to możliwe? Tak, w każdym momencie. Jednakże będzie musiał zwrócić bankowi wypłacone dotychczas świadczenia wraz z należnymi odsetkami.

Cechy odwróconej hipoteki:

• kredytobiorca może mieszkać w nieruchomości aż do śmierci,
• polepszenie sytuacji finansowej ze względu na dodatkowe środki,
• polepszenie warunków bytowych,
• adresowana do każdego właściciela nieruchomości,
• zdolność kredytowa oraz obecność w rejestrach dłużników nie mają znaczenia na decyzję banku.

Czy odwrócona hipoteka się opłaca?

Jeśli interesuje nas odwrócona hipoteka, szanse i zagrożenia to podstawowy elementem, który warto sprawdzić przed podjęciem decyzji. Należy z rozwagą pomyśleć o podpisaniu umowy z bankiem, aby nie podjąć decyzji kredytowej, której w przyszłości będziemy żałować.

Jakie są plusy? Odwrócona hipoteka to przede wszystkim dodatkowy zastrzyk gotówki, który z pewnością będzie pomocny dla seniorów o trudnej sytuacji finansowej. Niskie emerytury często nie są wystarczające dla zaspokojenia potrzeb bytowych, w tym kosztów leczenia.

Warto jednak pamiętać, że otrzymana kwota nie przekracza zazwyczaj 500 zł. Dodatkowo kredytobiorca nie dostaje środków pieniężnych do końca życia, ale jedynie przez określony w umowie okres. Z tego też powodu należy się zastanowić, czy nie lepiej poprosić o pomoc rodzinę, która po śmierci dziedziczy nieruchomość. Na ogół z hipoteki odwróconej korzystają osoby samotne, to znaczy takie, które nie mogą liczyć na wsparcie rodziny.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia – jakie są różnice?

Renta dożywotnia jest często myloną z odwróconym kredytem hipotecznym. Jednakże to zupełnie inne pojęcia. Cechą wspólną jest właśnie przeniesienie własności nieruchomości w zamian za świadczenie pieniężne określone w umowie.

Odwrócona hipoteka:

• jest uregulowana w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym,
• przejęcie własności następuje po śmierci właściciela nieruchomości,
• kredytobiorca otrzymuje gotówkę przez określony czas (np. 7 lat, w zależności od umowy),
• koszty związane z utrzymaniem nieruchomości pokrywa bank i potrąca je z wypłacanego świadczenia.

Odwrócona hipoteka a świadczenie pieniężne. Renta dożywotnia:

• jest uregulowana przez przepisy Kodeksu Cywilnego,
• właścicielem formalnie staje się podmiot udzielający renty,
• koszty związane z utrzymaniem nieruchomości pokrywa jej właściciel.

Odwrócona hipoteka przykłady – oferty bankowe

Zastanawiasz się, które banki oferują odwrócona hipotekę? Niestety nie mamy dla Ciebie dobrych wiadomości. Polskie instytucje bankowe nie mają w ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Zamiast tego, alternatywnym rozwiązaniem może być dożywotnia renta, której zasady przyznawania są dość podobne do odwróconej hipoteki.

Czy to się zmieni? Być może w przyszłości, banki będą miały więcej odwagi, aby zdecydować się na to rozwiązanie. Jednakże współcześnie wszystkie instytucje bankowe nie są skore do udostępniania w swojej ofercie odwróconej. Przede wszystkim ma na to wpływ brak wymogu dotyczącego zdolności i historii kredytowej. Banki są niejako nauczone, aby udzielać kredytów jedynie osobom, których sytuacja finansowa jest dobra. Ponadto, odwrócona hipoteka znacząco różni się od standardowych produktów finansowych.

Choć odwrócona hipoteka w Polsce nie cieszy się popularnością, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że ta usługa finansowa pojawi się wkrótce w bankach. Jest to związane ze starzejącym się społeczeństwem oraz zwiększająca się liczbą osób, które nie decydują się na posiadanie potomstwa.