Czym jest luka czynszowa?

Prawo w Polsce ma wiele niedociągnięć, o czym świadczy między innymi luka czynszowa. Chcesz dowiedzieć się, co to takiego? Od czego zależy luka czynszowa? Więcej na ten temat dowiesz się z tego artykułu.

Najważniejsze informacji:

• Luka czynszowa jest wskaźnikiem problemów związanych ze spłatą kredytów hipotecznych.
• Główną przyczyną pogłębiania się luki czynszowej są niskie wynagrodzenia Polaków. 
• W pierwszym kwartale 2024 roku wskaźnik luki czynszowej przekroczył już 14%.

Luka czynszowa – co to jest?

Chcąc poznać sposoby na wyjście z tego kłopotu, warto najpierw poznać, na czym polega luka czynszowa. Jak wskazują statystyki, jest to problem społeczny, który współcześnie dotyczy coraz większej liczby obywateli. Większość z nas dąży do spełnienia marzenia o posiadaniu własnej nieruchomości. W końcu wchodząc w życie dorosłe i chcąc założyć rodzinę, zależy nam na niezależności i „wyfrunięciu” z rodzinnego gniazdka. Zazwyczaj umożliwia nam to jedynie wyprowadzka do osobnego mieszkania, które umożliwi nam pełen komfort decydowania o sprawach codziennych, obowiązkach i przyjemnościach. Niestety, nie każdy z nas dostanie kredyt hipoteczny, który umożliwiłby sfinansowanie zakupu mieszkania. W sytuacji, gdy nie stać nas na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, możemy poszukiwać alternatywy. Warto jednak sprawdzić ranking kredytów hipotecznych, w którym często możemy znaleźć konkurencyjne warunki i atrakcyjne koszty.

Luka czynszowa jest związana z przypadkami, gdy nie stać nas na spłatę kredytu hipotecznego, a jednocześnie nasze dochody są zbyt duże, aby przydzielono nam mieszkanie komunalne. W takich sytuacjach najczęściej jesteśmy zmuszeni albo pozostać w domu rodzinnym, albo (co jest wybierane częściej) zdecydować się na wynajem nieruchomości. Oznacza to, że osoby, których dochody są zbliżone lub wyższe od zarobków minimalnych (określonych obowiązującymi przepisami), mogą znaleźć się w kłopotliwej sytuacji. Wówczas nie mamy szans na realizację inwestycji mieszkaniowej, by zyskać nieruchomość na własność, np. gdy koszt kredytu hipotecznego jest zbyt duży.  Najczęściej korzystamy z najmu długoterminowego, który jest wynikiem luki czynszowej.

Przyczyny powstania luki czynszowej

Istnieje podstawowa przyczyna powstawania luki czynszowej. Chodzi przede wszystkim o nosie możliwości finansowe przeciętnego obywatela. Ostatnimi czasy obserwujemy stały wzrost cen dóbr i opłat za usługi przy jednoznacznym braku podnoszenia wynagrodzeń za pracę lub zbyt małych podwyżkach. Pensja na takim samym poziomie w połączeniu z wyższymi kosztami życia codziennego jest nieodłącznym elementem luki czynszowej. Problem ten dotyczy zwłaszcza rynku mieszkaniowego, na którym zauważamy coraz bardziej gwałtowny wzrost cen za m2.

Sprawdźmy, jak w poprzednim roku wyglądał stosunek minimalnego wynagrodzenia do celów mieszkań na rynku:

• Minimalne wynagrodzenie w 2021 roku wynosiło 2800 zł brutto/2017 zł netto
• Minimalna emerytura w 2021 roku wynosiła 1250,88 zł brutto/1066,67 zł netto
• Średnia cena za m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wynosiła 5012 zł.

Z kolei kwestia ta w roku 2022 przedstawia się następująco:

• Minimalne wynagrodzenie w 2022 roku wynosi 3010 zł brutto/2364 zł netto
• Minimalna emerytura w 2022 roku wynosi 1338,44 zł brutto/1217,98 zł netto
• Średnia cena za m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wynosi 5134 zł.

Łatwo zauważyć, że w przypadku minimalnego, a nawet średniego wynagrodzenia, mało kogo stać na spłatę raty kredytu hipotecznego przy obecnych cenach rynkowych. Wiele osób również nie dostanie w ogóle wsparcia finansowego w banku, osiągając dochody na takim poziomie. Jeśli myślimy o wyprowadzce, pozostaje nam najem mieszkania. Taki sposób z kolei cenowo jest zbliżony do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. Luka czynszowa jest więc związana z sytuacją, gdy jesteśmy zmuszeni przeznaczyć cały zarobek jednej osoby w gospodarstwie na pokrycie kosztów wynajmu mieszkania. W wyniku tego, gdy mieszkamy z partnerem, na życie codzienne zostaje nam tylko jego pensja. Z kolei jeszcze gorszej sytuacji znajdują się single, którzy dysponują tylko jednym dochodem na poziomie minimalnej krajowej. Wówczas musieliby przeznaczyć całą kwotę na wynajem, pozostając przy tym bez środków do życia. Jednocześnie osoby, których dotyczy luka czynszowa, nie mają szans na dostęp do mieszkania socjalnego, co powoduje niemalże sytuację bez wyjścia.

Stopy procentowe a luka czynszowa w 2024 roku

Nietrudno zauważyć, jak przez ostatnie miesiące wzrasta inflacja, która dotyczy każdego z nas na różnych etapach życia i w różnych sferach codzienności. Już w pierwszym kwartale 2024 roku według Głównego Urzędu Statystycznego przekroczyła ona 14%. Aktualnie wskaźnik bije rekordy i przyjmuje wartości najwyższe od 20 ostatnich lat. W związku z drastycznym wzrostem cen przy jednoczesnym spadku wartości polskiego złotego, Rada Polityki Pieniężnej stale podnosi stopy procentowe. Od końca 2021 roku mieliśmy już do czynienia z kilkukrotnym wzrostem stóp, co przekłada się na mniejsze możliwości terminowej spłaty kredytu. W wyniku tego kredyty (zwłaszcza hipoteczne) stają się coraz droższe, a to może gwałtownie wpłynąć na pogłębienie się problemu luki czynszowej w Polsce. Kredytobiorcy albo nie będą chcieli brać kredytów, albo zwyczajnie ich nie dostaną z tego powodu, że nie będzie ich stać na spłatę zobowiązania i życie na godnym poziomie. Wówczas, chcąc żyć niezależnie w osobnym lokum niż dom rodziny, decydujemy się na wynajem, który opłacamy z jednej pensji i dotyczy nas luka czynszowa. Warto wspomnieć, że banki mają obowiązek dokładniejszego weryfikowania potencjalnych kredytobiorców pod kątem finansów. Z tego też powodu coraz mniej osób może liczyć na jakiekolwiek wsparcie kredytowe.

Konsekwencje i zagrożenia luki czynszowej

Obecnie obserwujemy sytuację, gdy banki udzielają kredytów hipotecznych ostrożniej, a jednocześnie firmy deweloperskie realizują coraz mniej inwestycji budowlanych. Deweloperzy chcąc uniknąć problemu zamrożenia środków na budowanie osiedli mieszkaniowych, na które nie stać konsumentów, zwyczajnie decydują się na chwilowe lub długotrwałe zatrzymanie poszczególnych etapów inwestycyjnych. Powoduje to coraz gorsze warunki mieszkalne, w których jesteśmy zmuszeni żyć. Często zarobki nie pozwalają nam wynająć mieszkania o optymalnym standardzie i musimy decydować się na lokum wadliwe pod względem technicznym, nawet takie, w którym wymagany jest generalny remont.

Problem, jakim jest luka czynszowa wraz z kwestią złych warunków mieszkalnych stale narasta. Ponadto, patrząc na pędzącą inflację, musimy przygotować się na jeszcze większe pogłębienie go. Jak wynika z opinii obywateli, nieliczni z nich mają rzeczywiste perspektywy na poprawę swojej sytuacji finansowej i mieszkaniowej w najbliższych miesiącach czy latach.

Jak wyjść z luki czynszowej?

Większość osób znajdujących się w takiej sytuacji od dłuższego czasu zastanawia się, jakie są sposoby wyjście z luki czynszowej. Warto wiedzieć, że obecnie jest to ciężkie zadanie, które będzie wymagało od nas sporego wysiłku i nie jest możliwe do zrealizowania w każdym przypadku. Nie oznacza to jednak, że pozbycie się luki czynszowej jest całkowicie nieosiągalne. Możemy przykładowo zaryzykować pogorszeniem naszej sytuacji materialnej w celu uzyskania mieszkania socjalnego z gminy.

Jeśli zdecydujemy się na pogorszenie sytuacji finansowej, warto zwrócić uwagę na następujące kroki:

• Sprawdzenie warunków, według których gmina przyznaje lokale socjalne mieszkańcom;
• Jeśli spełniamy określone wymogi, możemy złożyć wniosek do gminy wraz z informacją o dochodach. Ważne! Pamiętajmy, aby nie robić tego od razu po pogorszeniu sytuacji finansowej, gdyż zarobki są weryfikowane w skali roku.
• Gdy organy urzędu gminy wydadzą pozytywna decyzję, trafiamy na listę oczekujących na mieszkanie socjalne. Warto zorientować się, ile jest chętnych, ubiegających się o przyznanie takiego lokalu.
• Gmina przekaże nam trzy propozycje mieszkania komunalnego, z czego należy wybrać jedną. W przypadku odrzucenia wszystkich, zostaniemy skreśleni z listy oczekujących na lokal.
• Jeśli zaakceptujemy propozycje, wystarczy podpisać umowę najmu mieszkania komunalnego.
• Pamiętaj! W niektórych lokalizacjach czas oczekiwania na mieszkanie socjalne może wynosić nawet kilka lat!

W nieco dogodniejszej sytuacji są osoby mieszkające z partnerem, najlepiej będące w związkach małżeńskich, u których dochody małżonka ulegną poprawie. Wówczas mamy większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, na co wpływa nie tylko fakt, że zobowiązanie będzie spłacane z dwóch źródeł dochodowych, ale również to, że zarobki z jednego znacznie się poprawiły. Im wyższe dochody, tym łaskawsza weryfikacja przez bank, co w dobie inflacji jest nieco ciężkie do uzyskania.

Przed złożeniem wniosku o kredyt, poleca się skorzystanie z kalkulatora zdolności kredytowej. Takie narzędzie orientacyjnie wyliczy, na jak wysoki kredyt warto się zdecydować, aby terminowo spłacać ratę i nie nadwyrężać budżetu domowego. Przyda się też ranking kredytów, który nieco przybliży nam ogólny koszt zobowiązania, wysokość raty i podstawowe warunki w poszczególnych bankach. Warto również zorientować się, czy można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym, w razie gdybyśmy w przyszłości planowali przeprowadzkę, czy też chcieli wybudować dom.

Jak rozwiązywany jest problem luki czynszowej?

W Polsce planowane jest wprowadzenie programów, których celem ma być poprawienie dostępności mieszkań na dogodnych warunkach. Dzięki temu obywatele mogliby wynająć nieruchomość w lepszych cenach, nie przeznaczając na to całego wynagrodzenia jednego partnera w gospodarstwie. Obecnie ma zostać wprowadzony program: Społeczne Budownictwo Czynszowe, który skierowany jest do towarzystw budownictwa społecznego, spółek gminnych i spółdzielni mieszkaniowych. Jego zadaniem jest przede wszystkim wspieranie realizacji inwestycji budowlanych mieszkaniowych i spółdzielczych lokatorskich na wynajem. Dzięki wprowadzeniu programu, powyżej wspomniane podmioty mogą dostać kredyt na preferencyjnych warunkach, z którego środki przeznacza na realizację inwestycji: budowę, przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę budynku mieszkalnego. Kredyty będą udzielane również na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości niemieszkalnej na cele mieszkaniowe.

Nie sposób wspomnę również o Funduszu Dopłat, przygotowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Program ten ma dawać bezzwrotne wsparcie budownictwa, czego celem jest zwiększenie zasobu lokali mieszkalnych i pomieszczeń pomocy społecznej dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. O takie wsparcie mogą wnioskować gminy, powiaty, organizacje pozarządowe, jednoosobowe spółki gminne i związki międzygminne. Z uzyskanych środków podmioty będą mogły sfinansować: utworzenie lub modernizację lokali mieszkalnych pod wynajem, mieszkań chronionych, zakup byłych mieszkań zakładowych, otwarcie noclegowni i schronisk dla bezdomnych, modernizację komunalnej infrastruktury społecznej.

Źródła informacji:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WMP20230001280/O/M20231280.pdf

https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/spoleczna-inicjatywa-mieszkaniowa

https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/sektor_ubezpieczeniowy/Rekomendacje