Hipoteka przymusowa

Podczas procesu sprzedaży nieruchomości niezwykle istotnym elementem okazuje się księga wieczysta. To właśnie w niej zapisane są wszystkie informacje o domu, mieszkaniu czy działce. Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na ewentualne zadłużenia, jakimi nieruchomość jest obciążona. Zwłaszcza jest to ważne w przypadku kupujących, którzy chcą maksymalnie zabezpieczyć się przed niemiłą niespodzianką. Warto więc dowiedzieć się, czym jest hipoteka przymusowa i jaką pełni rolę podczas transakcji sprzedaży nieruchomości. Jak przeprowadzić wykreślenie hipoteki przymusowej i czy jest to w ogóle możliwe?

Hipoteka przymusowa – co to jest ?

Chcąc zakupić nieruchomość, zazwyczaj ze szczególnym naciskiem zwracamy uwagę na kredyty bankowe, które często są nam niezbędne. Chcemy wybrać taki, który pozwoli nam pokryć wydatki związane z zakupem domu czy mieszkania. W tym celu przeglądamy ranking kredytów hipotecznych. Jeśli już znajdziemy odpowiednią ofertę i nieruchomość, którą chcemy pozyskać, przychodzi kolej na sprawdzenie jej pod kątem długów. Właśnie na tym etapie hipoteka przymusowa jest jednym z najważniejszych elementów, które warto wyjaśnić.

Hipoteka w terminologii prawnej stanowi prawo rzeczowe, które może być ustanowione na nieruchomości, spółdzielczym prawie do lokalu lub innej hipotece. Istnieje także możliwość powstania hipoteki na użytkowaniu wieczystym. Mówiąc o hipotece przymusowej, warto zaznaczyć, że jest ona ustanawiana bez zgody strony. Oznacza to, że wpisanie takiego rodzaju hipoteki, w przeciwieństwie do ustawowej, nie jest tożsame z koniecznością napisania dobrowolnego oświadczenia przez dłużnika. 

Hipoteka przymusowa zwykła jest swego rodzaju zabezpieczeniem wierzyciela na nieruchomości zadłużonego. Warunkiem jej ustanowienia jest własnościowe posiadanie nieruchomości przez dłużnika lub sytuacja, gdy jest on jej współwłaścicielem albo osobą uprawnioną z tytułu użytkowania wieczystego.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Wysoki stan zadłużenia u komornika często może powodować wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Z kolei tak bieg zdarzeń w większości przypadków powoduje licytacje komornicze, których celem jest sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości. Wówczas wierzyciel, wobec którego mamy długi, otrzymuje należną kwotę na ich pokrycie, nawet gdy nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. 

Po licytacji komorniczej zostaną uiszczone wszelkie koszty, czyli opłaty komornicze, należności alimentacyjne, koszty zabezpieczone hipoteką morską, należności zabezpieczone hipoteką, koszty za pracę. 

Warto zwrócić uwagę, że aukcje komornicze są wprowadzane w ostateczności, najczęściej w przypadku wysokich kwot długów. Jednak takie postępowanie nie zawsze musi przynosić pełną gwarancję, że cena uzyskana w związku ze sprzedażą nieruchomości pokryje wszelkie zadłużenia. Zdarza się też, że egzekucja zostaje wszczęta bezprawnie, gdyż zaistniało już przedawnienie długu. Warto więc zawsze sprawdzać, po jakim czasie przedawnia się dług w konkretnej formie. 

Hipoteka przymusowa ordynacja podatkowa

Instytucje skarbowe na podstawie Ordynacji Podatkowej mogą doprowadzić do wpisania hipoteki przymusowej. Celem tego typu działań jest zabezpieczenie zaległości podatkowych, zazwyczaj w sytuacji, gdy płatnik nie uiszcza opłat związanych z podatkami przez dłuższy czas. Podstawą hipoteki przymusowej w takim przypadku jest doręczona decyzja lub tytuł wykonawczy. Wierzycielem wówczas jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. 

Hipoteka przymusowa ZUS

Na podstawie decyzji wydanej przez ZUS może nastąpić wpisanie hipoteki przymusowej. Zazwyczaj podstawą takich działań są zaległości w odprowadzaniu składek przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Wówczas hipoteką mogą zostać obciążone wszystkie nieruchomości, które w posiadaniu ma zadłużony lub ich część, w zależności od wysokości długu. Ważny jest fakt, że w tym przypadku ZUS nie musi wdrażać postępowania komorniczego z innych części majątku dłużnika. 

Wykreślenie hipoteki przymusowej – hipoteka przymusowa jak wykreślić?

Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może wnioskować w sądzie o wykreślenie hipoteki przymusowej. W związku z tym do czasu podpisania aktu notarialnego, który stanowi umowę, na mocy której przenoszone są prawa własności, hipoteka zniknie z księgi wieczystej. 

Stałe wykreślenie przymusowej hipoteki jest dokonywane za zgodą wierzyciela, która musi być wyrażona pisemnie. Jest to jednak możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spłacimy wszystkie długi związane z wpisem hipoteki, odsetkami, prowizjami i innymi opłatami. 

Hipoteka przymusowa przedawnienie

Na podstawie obowiązującego prawa, możemy dowiedzieć się, że większość długów ulega przedawnieniu po upłynięciu ustalonego okresu. Jednak sprawa przedstawia się zupełnie inaczej, gdy zadłużenia są zabezpieczone hipoteką przymusową. Wówczas, wedle art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie ulega ona przedawnieniu, nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana lub podarowana.