Jak tanio i bezpieczne kupić mieszkanie – aukcja, rynek wtórny

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego to spore ryzyko ze względu na niewiadomy stan techniczny budynku, ale także ogromne oszczędności. Decydując się na zakup lokum używanego, możesz zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych. Sprawdź, jak tanio i bezpieczenie kupić nieruchomość na rynku wtórnym. Przejrzyj nasz poradnik!

Zakup mieszkania – podstawowe informacje

Ze względu na zawyżone ceny nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, już od dawna mówi się o tym, że mamy do czynienia z tak zwaną bańką mieszkaniową. Są jednak sposoby, aby kupić mieszkanie po niższej cenie. Jak tanio kupić mieszkanie? Musisz cierpliwie wypatrywać ofert sprzedaży, a także posiadać pewne umiejętności negocjacyjne. Jeśli nie czujesz się na siłach w samodzielnym nabyciu mieszkania, zawsze możesz skorzystać z profesjonalnej pomocy – zyskasz przy tym większe bezpieczeństwo zakupu.

Kto pomaga przy kupnie mieszkania? Według najnowszych statystyk – w Polsce około 52% kupców nieruchomości korzysta z pomocy doradców finansowych. Jest to częsta praktyka zwłaszcza, że wiele osób decyduje się na mieszkania na kredyt, choć w przyszłości ma to zmienić ze względu na zwiększenie stóp procentowych i kosztów całkowitych zobowiązania. Kredyt hipoteczny nie jest już niestety tak opłacalny jak podczas praktycznie zerowych stóp plus jest mniej dostępny dla konsumentów z uwagi na zwiększenie wymogów odnośnie zdolności kredytowej.

Z kolei z usług pośredników nieruchomości korzysta nawet około 53% nabywców. Częściej są to osoby decydujące się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego niż wtórnego. Z usług pośrednika nieruchomości korzystają zazwyczaj osoby młode, nie znające jeszcze dobrze rynku nieruchomości.

Jak tanio kupić mieszkanie?

Zastanawiasz się, jak można tanio kupić mieszkanie? Dobrym sposobem jest zakup mieszkania z rynku wtórnego, które z reguły jest tańsze niż nowa inwestycja budowlana od dewelopera. Warto także zastanowić się nad kupnem mieszkania z licytacji komorniczej.

Jak szukać najtańszych mieszkań? Oto kilka rozwiązań:

• przeglądaj strony z inwestycjami, jeśli poszukujesz mieszkań z rynku pierwotnego,
• obserwuj promocje i przeceny deweloperskie,
• korzystaj z wyszukiwarek mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego,
• obserwuj na bieżąco strony z dostępem do informacji o aukcjach komorniczych,
• zapoznaj się z poradnikami w tym temacie.

Mieszkanie z rynku wtórnego w dobrej cenie

Tanie mieszkanie na rynku wtórnym jest możliwe do uzyskania, jeśli dobrze wynegocjujesz cenę z sprzedawcą. Nie są to nowe nieruchomości, co oznacza, że nie są pozbawione wad. To pozwala na obniżenie ceny jako “rekompensatę” za istniejące mankamenty mieszkania, które obniżają jego wartość i atrakcyjność na rynku mieszkaniowym

Mieszkanie o niższej wartości to zazwyczaj:

• Mieszkanie na poddaszu lub w suterenie – poddasze jest trudne do zagospodarowania, dodatkowo podczas upalnych dni szybko się nagrzewa, a w trakcie chłodniejszych wymaga dobrej izolacji termicznej i ogrzewania. Z kolei mieszkanie w suterenie jest słabo oświetlone.
• Mieszkanie do remontu – może być niezbędny generalny remont lub wymiana nieszczelnych okien, umeblowania, malowanie ścian. Warto podczas negocjacji ze sprzedawcą uwzględnić te dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania.
• Niski standard budynku – chodzi tutaj nie tylko o wygląd nieruchomości, ale także jakość użytych materiałów wykończeniowych, czy też brak odpowiedniego ogrzewania, czy podłączenia do sieci ciepłowniczej.
• Mieszkanie z bloku z wielkiej płyty – są one zbudowane wcześniej i znajdują się z reguły w dobrze skomunikowanej części miasta. Co ważne są tańsze od mieszkań w nowym standardzie.
• Mieszkanie komunalne – jeśli jesteś lokatorem, to masz pierwszeństwo w zakupie mieszkania od gminy. Możesz nabyć także mieszkanie od Agencji Mienia Wojskowego lub Lasów Państwowych po spełnieniu określonych warunków. Ich cena jest mniejsza niż na rynku.

Gdzie szukać mieszkań z rynku wtórnego?

Kluczem do znalezienia taniej nieruchomości jest znajomość skutecznego wyszukiwania ofert.

Jak szukać mieszkania na rynku wtórnym?

• sprawdzenie ogłoszeń na portalach ogłoszeniowych,
• korzystanie z informacji na portalach branżowych,
• pytanie znajomych,
• przeglądanie lokalnej pracy,
• sprawdzenie stron internetowych konkretnych agencji nieruchomości.
• sprawdzając portale ogłoszeniowe.

Tanie mieszkanie na rynku pierwotnym czy to możliwe?

Tak, mieszkanie na rynku pierwotnym w niskiej cenie są dostępne. Oto kilka praktycznych wskazówek.

• Promocje deweloperskie – trwają cały rok i polegają na obniżonej cenie mieszkania lub np. miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej.
• Dłuższy termin oddania – jest to jeden ze sposobów na tańszy zakup lokalu, gdyż umożliwia negocjowanie ceny w przedsprzedaży.
• Mieszkanie na przedmieściach lub poza miastem – ta okolica jest zazwyczaj słabo skomunikowana z resztą miasta, co oznacza ograniczony dostęp do sklepów i lokali usługowych, a także do miejsca pracy.
• Mieszkanie w standardzie deweloperskim – w oferowanych lokalach są już instalacje (gazowe, elektryczne, wodno-kanalizacyjne), drzwi, okna, a w niektórych przypadkach podstawowe umeblowanie. Cena będzie zależała od jakości użytych materiałów oraz standardu wykończenia.
• Zakup mieszkania za gotówkę – jest to związane z ogromnym jednorazowym kosztem. Jednakże nie trzeba płacić wysokich opłat związanych z kredytem hipotecznym, które sięgają około 40% pożyczonego kapitału.

Aukcja jako sposób na tanie nabycie nieruchomości

Licytacje komornicze cieszą się sporą popularnością. Aukcje komornicze mają kluczową zaletę – mieszkanie może zostać sprzedane nawet za 66,7% wartości. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z przepisami w trakcie pierwszej licytacji, komornik może zaoferować nieruchomość komorniczą w cenie nie niższej niż 75% jej wartości.

Jeśli nie zostanie sprzedane od razu, druga licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej ⅔ wartości nieruchomości. Jest to minimalna wartość, za jaką można dokonać sprzedaży mieszkania komorniczego.

Licytacja komornicza – gdzie szukać informacji?

Jak kupić tanio mieszkanie od komornika? Przetarg komorniczy można znaleźć w lokalnej prasie w formie ogłoszenia komorniczego. Co istotne, obwieszczenie komornicze musi być umieszczone z dwutygodniowym wyprzedzeniem.

Obwieszczenie komornicze można znaleźć jeszcze w:

• budynku sądu lub gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość,
• specjalnych portalach o obwieszczeniach o aukcji mieszkań w Polsce (znajdują się tam też ogłoszenia o licytacji garaży, magazynów, hal itp.).

Jak obniżyć cenę nieruchomości?

Przeglądasz strony z ofertami i widzisz ceny, które są poza Twoim zasięgiem? Kwota, jaką proponuje Ci deweloper podczas wstępnej rozmowy jest dla Ciebie zbyt wysoka? Możesz negocjować cenę ofertowa nieruchomości z deweloperem: samodzielnie bądź skorzystać z pomocy pośrednika.

Pamiętaj, że mieszkania z rynku wtórnego nie są pozbawione wad. Umiejętne wykazanie wad nieruchomości może być dobrym argumentem do uzyskania niższej ceny przy rozmowach ze sprzedawcą. Warto wiedzieć o kluczowych dla ceny mieszkania czynnikach, aby uzyskać przewagę w negocjacjach. Jednakże należy uważać, aby nie przesadzić z tym trikiem i nie zrazić do siebie sprzedawcy. Rozmowa oparta na szukaniu kompromisów wraz z “chłodnym umysłem” pozwoli Ci skutecznie negocjować.

Co ma wpływ na niższą cenę mieszkania?

Warto wiedzieć, co wpływa na niską cenę mieszkania, aby móc skutecznie wynegocjować optymalne warunki sprzedaży.

Wartość mieszkania obniżają takie czynniki jak:

• słaba lokalizacja,
• trudny dostęp do punktów usługowych (np. sklepów, szkół, lokali gastronomicznych),
• brak komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego, czy też balkonu w lokalu,
• brak udogodnień np. widny, ogródka,
• mało funkcjonalny układ pomieszczeń i niepraktyczne rozwiązania zmniejszające przestrzeń (skosy, dodatkowe ściany),
• konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu np. wymiana przestarzałej instalacji elektrycznej,
• uszkodzenia pozostawione przez poprzednich lokatorów,
• zła kondycja budynku i klatki schodowej,
• ruchliwa ulica w sąsiedztwie,
• mało bezpieczna okolica,
• planowane inwestycje w okolicy, które zmniejszą komfort lokatorów budynku np. powstanie lotniska lub zakładu produkcyjnego (warto zapoznać się z Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego).

Jak obniżyć cenę mieszkania?

Przy zakupie mieszkania musisz się liczyć z dodatkowymi opłatami związanymi z formalnościami. Jednakże możesz je nieco obniżyć.

Sposoby na obniżenie kosztów okołotransakcyjnych:

• Zrezygnowanie z formy notarialnej umowy przedwstępnej – umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego. Z drugiej strony jest to pewne zabezpieczenie w sytuacji nieprawidłowości lub nierzetelności dewelopera.
• Wynegocjowane stawki prowizji dla agenta nieruchomości – prowizja to procent od wartości zakupionego lokalu lub domu.
• Wynegocjowanie wysokości taksy notarialnej – jest obliczana na podstawie przedmiotu czynności notarialne i nie może przekroczyć wartości ustalonej w rozporządzeniu. Warto zweryfikować, czy notariusz skorzystał z pełnej stawki i wynegocjować od niego niższą kwotę.
• Zamówienie optymalnej ilości odpisów aktu notarialnego – z reguły będą ci potrzebne 3 odpisy. Każda strona to koszt 6 zł (+23% VAT), dlatego zastanów się, czy konieczne będzie zamówienie kolejnych egzemplarzy.

Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie ze wsparcia w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego:

• Mieszkanie Plus – w ramach oferty programu możesz skorzystać z opcji najmu lokalu z możliwością jego późniejszego wykupienia. Program funkcjonuje jedynie w wybranych miastach, a żeby otrzymać pomoc, należy spełnić odpowiednie warunki dochodowe.
• Program Mieszkanie na Start – polega na dopłatach do czynszu dla osób, które wynajmują nowo wybudowane mieszkania lub mieszkania oddanego do użytkowania w wyniku działań rewitalizacyjnych.

O co pytać przy kupnie nieruchomości?

Warto przygotować się do rozmowy z deweloperem, aby móc wynegocjować jak najlepszą ofertę. Należy dowiedzieć się o wszelkich czynnikach, które mają wpływ na komfort mieszkania, takie jak:

• dostęp do infrastruktury miejskiej,
• lokalizacja,
• metraż i liczba pokoi,
• układ pomieszczeń,
• standard wykończenia,
• piętro, na którym znajduje się budynek,
• udogodnienia w budynku,
• ekspozycja mieszkania,
• stan prawny mieszkania,
• powierzchnie dodatkowe,
• typ rynku mieszkaniowego,
• stan techniczny budynku,
• układ pomieszczeń,
• wysokość czynszu.

Jeśli nie możesz samodzielnie uzyskać tych informacji, zapytaj o to dewelopera. Im będziesz więcej wiedział o nieruchomości, tym będziesz mógł skuteczniej negocjować cenę.

Dokumenty niezbędne do zakupu mieszkania

To na głowie sprzedającego są formalności związane z przedstawieniem dokumentów w kancelarii notarialnej. Jakie dokumenty są niezbędne u notariusza przy kupnie mieszkania?

• numer księgi wieczystej,
• dokument stwierdzające prawo własności do lokalu (własnościowe prawo do lokalu) lub zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) ,
• dokument o braku zadłużenia z tytuł czynszu lub opłat eksploatacyjncyh
• zaświadczenie o zameldowaniu osób pod danym adresem.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Okazuje się, że znalezienie wymarzonego lokalu to nie wszystko. Po udanej transakcji może czekać Cię sporo kłopotliwych sytuacji dotyczących np. stanu prawnego mieszkania. Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, aby nie dać się oszukać?

Bezpieczny zakup mieszkania z rynku wtórnego

Jedną z kluczowych kwestii związanych z zakupem nieruchomości z drugiej ręki jest dokładne sprawdzenie dokumentów, które określają jego rzeczywisty stan prawny. Najbezpieczniej jest dokonać transakcji, gdzie sprzedawca jest właścicielem mieszkania, a te nie jest obciążone zabezpieczeniem hipotecznym ani innymi prawami osób trzecich.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Pamiętaj o dokonaniu następujących formalności:

• podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego,
• dołączenie do umowy protokołu o stanie technicznym lokalu oraz jego wyposażenia,
• sprawdzenie w księdze wieczystej, czy sprzedawca jest faktycznym właścicielem mieszkania, podany metraż lokalu jest właściwy, a nieruchomość wolna od długów,
• żądanie od sprzedawcy przedstawiania zaświadczenia o braku zameldowanych lokatorów,
• żądanie zaświadczenia od dostawców mediów oraz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni informujące o braku zaległości w bieżących opłatach.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką? W tym wypadku konieczne będzie zawarcie umowy przedwstępnej, sprawdzenie księgi wieczystej oraz zapoznanie się z warunkami kredytu sprzedającego mieszkanie.

Bezpieczny zakup mieszkania od komornika

Jak nie dać się oszukać przy kupnie mieszkania w przypadku licytacji komorniczej? Zwykle w obwieszczeniach komorniczych znajdują się podstawowe informacje o sprzedawanej nieruchomości. Nie jest to jednak wystarczające. Warto obejrzeć lokal przed wzięciem udziału w przetargu. Możesz to zrobić w terminie wyznaczonym przez komornika.

Jak zabezpieczyć się przy zakupie mieszkania? Kluczowe jest dokładne rozpoznanie jego stanu prawnego. Aby uzyskać jak najwięcej informacji o mieszkaniu komorniczym należy zgłosić się do sądu rejonowego lub kancelarii komornika i poprosić o odpis protokołu oszacowania wartości mieszkania, wypis rejestru gruntów oraz raport biegłego sądowego. Kluczową informacją jest to, kto ma uprawnienia do mieszkania w danej nieruchomości. Mieszkanie komornicze nabywa się bez hipoteki i innych obciążeń np. służebności osobistej. Jednakże należy mieć na uwadze, że prawo najmu i dożywotniego użytkowania najmu nie podlega unieważnieniu.

Oznacza to, że możesz nabyć mieszkanie obciążony prawem dożywocia, czyli nabyć nieruchomość z lokatorem. Oczywiście można dokonać jego eksmisji, jednakże należy zapewnić takiej osoby lokal zastępczy, co może trwać przez wiele lat.

Zapis o prawie dożywotnim może znajdować się w księdze wieczystej nieruchomości, ale nie jest to obowiązkowe. Dlatego też, aby mieć pewność, że nie kupisz mieszkania z lokatorem, poproś o dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela.

Kiedy nie warto kupować tańszego mieszkania?

Czasem okazuje się, że wypatrzone mieszkanie w korzystnej cenie, po dogłębniejszym sprawdzeniu jego stanu technicznego i prawnego nie jest już tak atrakcyjne jak wcześniej.

Kiedy zdyskwalifikować mieszkanie wystawione na sprzedaż? Z pewnością należy unikać mieszkań z prawem dożywotniego najmu, gdyż możesz mieć trudności z pozbyciem się niechcianych lokatorów. Nie warto też sięgać po mieszkania, gdzie będziemy musieli ponieść znaczne koszty za przeprowadzenie generalnego remontu, a sprzedawca nie chce zejść z ceny lub nieznacznie obniży ofertę. Jeśli planujesz na stałe zamieszkać w nieruchomości i cenisz sobie spokój, to głośna okolica np. przy lotnisku, ruchliwej ulicy, nie będzie najlepszym pomysłem. Można wiele mówić o czynnikach, które dyskwalifikują mieszkanie – jednakże to zależy od Twoich indywidualnych potrzeb i to Ty musisz zdecydować, czy chcesz zrealizować transakcję..

Wady i zalety tanich mieszkań

Zalety:

• niższa cena za nieruchomość,
• dużo sposobów na poszukiwanie tanich ofert,
• większa szansa zakupienia mieszkania bez kredytu hipotecznego,
• dodatkowa gotówka w portfelu,
• uzyskanie swobody mieszkaniowej.

Wady:

• często obniżony standard wykończenia,
• możliwe usterki po wcześniejszych lokatorach,
• konieczność dokładnego zweryfikowania stanu prawnego i technicznego lokalu.

Zakup mieszkania – co dalej?

Jeśli jesteś nowym właścicielem nieruchomości, nie powinieneś zapominać o najważniejszych obowiązkach prawnych. Zalicza się do nich:

• opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych,
• złożenie deklaracji podatkowej,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• zgłoszenie się do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej z informacją o zmianie właściciela lokalu i liczby osób, które będą zamieszkiwać pod danym adresem.