Na czym polega Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości?

Masz jakiekolwiek problemy ze spłatą kredytu hipotecznego? Jest pewne rozwiązanie, które pomoże Ci wyjść z trudnej sytuacji finansowej. Możesz postawić na dobrowolną sprzedaż nieruchomości. Dzięki temu na własną rękę pozbędziesz się lokum, spłacisz kredyt, a pozostałą kwotę pozostawisz dla siebie. Czy to takie proste? Sprawdź sam!

Co to jest program Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości

Od 2012 roku Rada Polityki Pieniężnej sukcesywnie obniżała stopy procentowe, co zachęciło wielu Polaków do wzięcia kredytu na zakup mieszkania lub budowę domu. Jednakże od 2024 r. stawka WIBOR, czyli referencyjna wartość oprocentowania pożyczek między bankami wciąż wzrasta, powodując, że miesięczne raty kredytowe rosną. Szczególne znaczenie ma to dla kredytobiorców hipotecznych, którzy odczuli dobitnie te zmiany – w wielu przypadkach miesięczna obsługa kredytu wzrosła o ponad 1000 zł. Ponadto koszty życia zwiększyły się z powodu inflacji, sprawiając że w portfelach Polaków zostaje mniej wolnych funduszy do rozporządzenia. Czy Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości rozwiąże problem ze spłatą kredytu mieszkaniowego?

Co to jest program Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości? To inicjatywa skierowana do kredytobiorców hipotecznych, którzy mają problem ze spłatą miesięcznych rat. Zasady korzystania z programu reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. DNS polega na sprzedaży nieruchomości zabezpieczonej kredytem hipotecznym i spłacie długów za pomocą środków uzyskanych ze sprzedaży.

W skrócie, sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem może dokonać kredytobiorca, który nie spłacił rat w terminie, a bank odrzucił jego wniosek o restrukturyzację zobowiązania. Może tego dokonać w ciągu minimum 6 miesięcy od zakończenia postępowania.

Dobrowolna sprzedaż nieruchomości – podstawowe informacje

Na czym polega Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości? To propozycja rozwiązania problemów z zaległościami w spłacie rat przez dobrowolną sprzedaż nieruchomości, będącą zabezpieczeniem kredytu. Taką sprzedaż może prowadzić profesjonalny pośrednik, który dokona wyceny nieruchomości, przygotuje i opublikuje ofertę, a następnie podejmie się negocjacji umowy z kupcem. Jednakże kredytobiorca może samodzielnie wyszukiwać i wybrać nabywcę na kredytowaną nieruchomość.

Dokonanie dobrowolnej sprzedaży mieszkania jest możliwe jedynie w sytuacji odrzucenia przez bank wniosku klienta o restrukturyzację zadłużenia lub gdy restrukturyzacja stanie się bezskuteczna. Według nowych regulacji ustawy o kredycie hipotecznym bank musi umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości przed rozpoczęciem czynności windykacyjnych. Jest to rozwiązanie będące na rękę kredytobiorcom hipotecznym, gdyż oznacza to wstrzymanie windykacji i uzyskanie więcej czasu na uporanie się z zadłużeniem.

W przypadku Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości, to klient, a nie bank sprzedaje nieruchomość, co pozwala mu na samodzielne ustalenie kwoty transakcji. W tym wypadku nie dochodzi do bankowej licytacji nieruchomości, gdzie uzyskana kwota ze sprzedaży jest zazwyczaj niższa niż oczekuje tego zadłużony.

Rząd przedstawiał już wiele rozwiązań, mających wesprzeć sytuację mieszkaniową w Polsce. Jedne odniosły zamierzone skutki, a inne zakończyły się niepowodzeniem. Warto zastanowić się nad programem Mieszkanie na Start, który od 2019 roku przeszedł kilka modyfikacji, przez co zmieniły się zasady i kryteria przyznawania dotacji. W 2022 roku program polega na dofinansowaniu czynszu najemcy będącemu stroną umowy najmu albo podnajmu mieszkania. Oprócz tego dostępne są wakacje kredytowe, czyli zawieszenie rat kredytu. W bankach standardowo trwają od 1 do 3 miesięcy. Jednakże zapowiadane przez rząd mają trwać 4 miesiące w 2022 i 4 miesiące w 2023 roku. Dodatkowo powstał Fundusz Wsparcia dla Kredytobiorców (FWK) z docelowym budżetem 5 mld złotych, który ma pomóc kredytobiorcom w najtrudniejszej sytuacji finansowej.

Kto może skorzystać z Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości

Jak już wskazaliśmy wcześniej z DSN mogą skorzystać kredytobiorcy hipoteczni w trudnej sytuacji finansowej, których wniosek o restrukturyzację zadłużenia został odrzucony przez bank. Ponadto muszą odczekać minimum 6 miesięcy od zakończenia postępowania, aby skorzystać z Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości. Jednakże są także inne nie mniej ważne warunki do udziału w programie.

Kto może skorzystać z programu dobrowolnej sprzedaży nieruchomości? Jest to rozwiązanie dostępne dla klientów bankowych, którzy zawarli umowy kredytowe z zabezpieczeniem hipotecznym po 22 lipca 2017 r. Z DSN mogą skorzystać osoby, którzy nie są w stanie spłacić zadłużenia z powodu trudnej sytuacji finansowej takiej jak:

• rata kredytu pochłania znaczną część uzyskiwanego dochodu,
• z powodu wysokiego wzrostu rat kredytowych, spowodowanego podwyżką stóp procentowych,
• z powodu utraty pracy związku z redukcją zatrudnienia, chorobą i innymi sytuacjami losowymi.

Warunki korzystania z programu Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości

Jakie są warunki programu Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości? Przede wszystkim program obejmuje umowy kredytowe zawarte po 22 lipca 2017 roku. Konsumenci, którzy zawarli umowę z instytucją bankową przed tym terminem mogą zgłosić chęć sprzedaży mieszkania i ustalić z nią warunki transakcji. Kredytobiorca może ustalić m.in. kwotę transakcji oraz czy chce dokonać sprzedaży z pomocą pośrednika, czy też samodzielnie.

Do Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości zaliczają się umowy kredytowe:

• Z zaległościami oraz opłacane na bieżąco;
• Na etapie postępowania egzekucyjnego;
• Z zakazanymi wpisami w księdze wieczystej;
• W złotówkach oraz walucie obcej.

Czy można przystąpić do DSN nie mając zaległości w spłacaniu rat? Tak. Każdy klient, posiadający kredyt zabezpieczony nieruchomość może przystąpić do programu, jeśli zajdzie sytuacja, która ma lub będzie miała negatywny wpływ na obsługę kredytu.

Warunkiem udziału w programie DSN jest odrzucenie przez bank wniosku konsumenta o restrukturyzację bądź bezskuteczna restrukturyzacja zaległego zobowiązania.

W praktyce oznacza to, że z tego rozwiązania można sięgnąć jedynie w ostateczności, dopiero gdy zostały inne możliwości negocjacji z bankiem spłaty kredytu. Przepisy stanowią, że Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości wymaga porozumienia z instytucją bankową i określenia warunków realizacji programu. Co istotne, w przypadku, gdy obciążenie z tytułu kredytu przewyższa kwotę uzyskaną z transakcji możliwe jest rozłożenie pozostałego zadłużenia. Wysokość rat jest w takim wypadku dostosowana do bieżących możliwości finansowych klienta.

Co się dzieje po sprzedaży nieruchomości? Bank dokonuje wykreślenia wpisu hipoteki z księgi wieczystej. Jeśli dokonana transakcja nie pokryła w całości zadłużenia zabezpiecza się wierzytelność w innej formie.

DSN a rozwód lub brak zgody kredytobiorcy na sprzedaż mieszkania

Warto omówić jeszcze kilka ważnych kwestii. Czy w trakcie rozwodu mogę skorzystać z programu DSN? Tak, jeżeli wszyscy współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę na jej sprzedaż. Tak więc, jeżeli masz z małżonkiem wspólne mieszkanie, to musisz uzyskać wyraźną zgodę, aby skorzystać z DSN.

Co robić, jeśli współkredytobiorca nie chce sprzedać nieruchomości? Nie możesz dokonać sprzedaży nieruchomości bez jego zgody. Jedynie co możesz zrobić to przedstawienie zalet programu DSN i podejmowanie prób przekonania go do współpracy.

Jak ustalana jest cena nieruchomości?

Kto i w jaki sposób wycenia nieruchomość w trakcie programu DSN? Wycenę możesz przeprowadzić samodzielnie lub powierzyć to zadanie profesjonalnemu rzeczoznawcy majątkowemu. Większość banków oferuje dobrowolną współpracę z pośrednikiem, który zajmie się wyceną mieszkania, poszukiwaniem nabywcy oraz wysyłaniem ofert do banku.

Pośrednik ustala cenę nieruchomości z kredytobiorcą. Istotną zaletą skorzystania z jego usług jest to, że pośrednik posiada doskonałe rozeznanie o cenach nieruchomości w danym rynku. Z tego powodu warto korzystać z jego porad przy ustalaniu kwoty transakcji za sprzedaż nieruchomości.

Pośrednik dąży do uzyskania jak najwyższej ceny za sprzedaną nieruchomość. Jednakże w ostatecznym rozrachunku, ostateczna decyzja o kwocie sprzedaży nieruchomości należy do jej właściciela oraz instytucji bankowej. Wynagrodzenie pośrednika pokrywa bank.

Rezygnacja z Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości

Czy można zrezygnować z programu DSN w trakcie jego trwania? Oczywiście, że tak. W każdym momencie można zrezygnować z udziału w programie DSN aż do finalizacji transakcji. Program DNS jest oparty na dobrowolności i woli współpracy. Wystarczy zgłosić chęć rezygnacji bankowi, a następnie bank odstąpi od postępowania.

W jakich sytuacjach warto wybrać Dobrowolną Sprzedaż Nieruchomości?

Kiedy warto zdecydować się na dobrowolną sprzedaż nieruchomości? Przede wszystkim wtedy, gdy już skorzystaliśmy z wszystkich opcji spłaty kredytu, takie jak wakacje kredytowe, kredyt konsolidacyjny czy restrukturyzacja zadłużenia, a nasza sytuacja finansowa nie pozwala na dalsze regulowanie płatności w terminie. W tej sytuacji warto sięgnąć po Dobrowolną Sprzedaż Nieruchomości, aby na dobre pożegnać się z zadłużeniem. Choć utrata wymarzonego domu lub mieszkania jest okropną perspektywą, zwłaszcza gdy już parę dobrych lat spłacamy kredyt hipoteczny, to może okazać się to ostatnia deska ratunku przed bankructwem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest opłacalna nawet wtedy, gdy zadłużenie jest większe niż kwota uzyskana ze spieniężenia nieruchomości. Pozostała do spłaty kwota jest rozłożona na raty w sposób umożliwiający komfortową spłatę zobowiązania.

Jednakże warto zastanowić się, czy podjąć się tego kroku i pozbyć się nieruchomości. Likwidacja stawki WIBOR i zmiana wskaźnika referencyjnego na inny daje nadzieję, że miesięczne raty kredytowe zmniejszą się. Wysoka inflacja powoduje, że Rada Polityki Pieniężnej wciąż podwyższa stopy procentowe NBP. W konsekwencji zwiększa się także wskaźnik WIBOR, od którego pośrednio zależy oprocentowanie zobowiązań udzielanych przez banki. W wyniku podwyżek stóp procentowych i inflacji stawki WIBOR są coraz droższe. Nowy wskaźnik według założeń ma docelowo zmniejszyć oprocentowanie kredytów i pożyczek w złotówkach.

Dobrym sposobem na przezwyciężenie wzrastających rat kredytowych jest wynajęcie mieszkania z kredytem hipotecznym, aby uniknąć jego sprzedaży. W końcu to Twoje cenne mieszkanie i z pewnością chcesz uchronić go przed sprzedażą. Zwłaszcza, że uzyskana suma może nie wystarczyć na pokrycie pozostałego do spłaty zobowiązania.

Na co uważać decydując się na dobrowolną sprzedaż nieruchomości? Przede wszystkim warto być uważnym podczas negocjacji z bankiem. Warto rozeznać się po wartości cen nieruchomości w Twojej okolicy, aby wiedzieć, ile możesz zyskać z transakcji. Bank lub pośrednik może chcieć zaniżyć wartość Twojej nieruchomości, co powoduje, że możesz otrzymać o wiele mniej, niż jesteś w stanie.

Jakie banki mają program DSN?

Warto zgłosić się do banku i zapytać się o możliwość sprzedaży nieruchomości, będącego przedmiotem zabezpieczenia kredytowego. Banki podchodzą do tej sprawy indywidualnie. Na etapie analizy wniosku analizują wartość nieruchomości oraz wysokość zobowiązania. Wiele instytucji bankowych oferuje pomoc w sprzedaży mieszkania, poprzez płacenie wynagrodzenia pośrednika. Jakie banki oferują program dobrowolnej sprzedaży nieruchomości? W zasadzie wszystkie, które oferują kredyt hipoteczny. Zobacz, jak wygląda procedura DSN w najpopularniejszych bankach.

Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości PKO BP

W ramach DSN bank PKO BP oferuje pomoc pośrednika w obrocie nieruchomościami i pokrywa w całości jego wynagrodzenie. Profesjonalny pośrednik dokonuje oceny stanu lokalu, szacuje wartość nieruchomości, przygotowuje i publikuje ofertę sprzedaży oraz negocjuje warunki umowy z potencjalnymi kupcami. Co ważne bank wspiera kredytobiorców w negocjacjach z wierzycielami. W przypadku, gdy uzyskana kwota z transakcji nie wystarcza na pokrycie zadłużenia, instytucja rozkłada pozostałą część na raty lub daje możliwość umorzenia części odsetkowej.

Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości Santander Bank

Santander także pozwala na skorzystanie z programu. Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości jest możliwa w okresie minimum 6 miesięcy od odrzucenia wniosku o restrukturyzację kredytu.

Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości Alior Bank

W Alior Banku jest możliwe skorzystanie z DSN na zasadach współpracy z bankiem. Bank udziela wsparcia na etapie wyceny nieruchomości, przygotowania odpowiedniej ofert, znalezienia nabywców i negocjacji warunków umowy z kupcami. Instytucja pomaga w negocjacjach umów z wierzycielami, zarówno osobami prywatnymi, jak i przedsiębiorstwami. Jeżeli po sprzedaży mieszkania pozostanie część długu do spłaty, kredytobiorca ma możliwość umorzenia odsetek lub rozłożenia zobowiązania na raty dostosowane do jego możliwości finansowych.

Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości – wady i zalety

Jakie są wady i zalety programu Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości? Program niesie ze sobą wiele korzyści, ale w niektórych wypadkach nie będzie najlepszym rozwiązaniem. Przed zdecydowaniem się na DSN warto rozważyć inne sposoby na spłatę zadłużenia, aby nie stracić mieszkania, zwłaszcza że w dzisiejszych czasach ceny nieruchomości sięgają niebotycznych sum.

Zalety Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości:

• możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości i ustalenia kwoty transakcji,
• uchronienie się przed licytacją komorniczą,
• spłata całego lub części zobowiązania,
• w przypadku częściowej spłaty zobowiązania, rozłożenie pozostałego zadłużenia na raty dostosowane do możliwości finansowych kredytobiorcy,
• możliwość skorzystania ze wsparcia pośredników w obrocie nieruchomościami,
• możliwość rezygnacji z programu w każdym momencie.

Wady Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości:

• kwota uzyskana z transakcji może nie pokryć całości zobowiązania,
• rozwiązanie jest dostępne po odrzuceniu wniosku o restrukturyzację lub po bezskutecznej restrukturyzacji,
• utrata mieszkania oznacza brak bezpieczeństwa mieszkaniowego.